Odpowiedź na interpelację w sprawie potrzeby zmiany art. 17(7) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając na interpelację Pana Posła Artura Zawiszy, Nr SPS-023-3099/06, w sprawie potrzeby zmiany treści art. 177 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uprzejmie wyjaśniam, co następuje. Spółdzielnie mieszkaniowe funkcjonują w oparciu o przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity z 2003 roku Dz.U. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.), jak i ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) oraz wydanych na podstawie powyższych przepisów statutów i regulaminów. Zgodnie z art. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków spółdzielni dotyczące w szczególności zawierania umów w sprawie budowy lokali określają postanowienia statutu. Zatem statut powinien określać zasady ustalania wysokości kosztów lokalu w inwestycjach prowadzonych przez spółdzielnię, w szczególności zakres swobody zarządu w kształtowaniu wysokości i terminów wnoszenia zaliczek na wkład w umowach z członkami oraz terminy uiszczenia ostatniej (uzupełniającej) części wkładu, koniecznej do przewłaszczenia lokalu na rzecz członka lub jego następcy prawnego. Umowa powinna przenosić te zasady, uszczegółowione stosownie do warunków danej inwestycji, w tym zwłaszcza w zakresie warunków finansowania i długości realizacji zadania inwestycyjnego. Ostatecznego rozliczenia kosztów budowy dokonuje spółdzielnia mieszkaniowa, kierując się zasadami określonymi w statucie lub w podjętych na jego podstawie uchwałach jej organów (zwanych regulaminem rozliczenia). Konsekwencją ostatecznego rozliczenia kosztów budowy jest - w zależności od wyniku tego rozliczenia - obowiązek lub prawo członka zapłacenia spółdzielni różnicy między wysokością ostatecznie ustalonych kosztów budowy a wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego, który członek w całości lub w części już wniósł do spółdzielni, albo otrzymania od spółdzielni różnicy między tak ustalonym i wniesionym wkładem budowlanym a wysokością ostatecznie ustalonych kosztów budowy. Członek spółdzielni może kwestionować wynik tak dokonanego rozliczenia na drodze wewnątrzspółdzielczej lub postępowania sądowego. To, że rozliczenie kosztów budowy jest ostateczne, nie może pozostawać bez żadnych konsekwencji dla możliwości powracania do kwestii tego rozliczenia i ponownego jego dokonania lub dokonywania w przyszłości. Wyznaczenie w ustawie finalnego terminu rozliczenia inwestycji czy też zakreślenia czasu na takie rozliczenie nie jest możliwe z uwagi na zdarzające się długotrwałe postępowania sądowe, w których kwestionowane są m.in.: rozliczenia robót budowlanych, jakość wykonania tych robót, czy też sposoby finansowania kosztów usunięcia wad. W związku z powyższym do czasu rozstrzygnięcia tych spraw przez sąd, nie jest możliwe ostateczne rozliczenie kosztów budowy między spółdzielnią a jej członkami. Jednocześnie chciałbym poinformować Pana Marszałka, że w opisanej przez Pana Posła sprawie konfliktu pomiędzy spółdzielnią ˝Jedność˝ w Piasecznie a jej członkami uzyskałem informację od Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie. Z informacji tej wynika, że do oceny sprawy istotne znaczenie ma ustalenie: czy zwłoka w uregulowaniu przez Spółdzielnię zobowiązań wobec wykonawcy robót była spowodowana nieterminowym wnoszeniem przez członków (odbiorców lokali w tym domu) zaliczek na wkłady budowlane, czy też zwłoka w uregulowaniu przez spółdzielnię zobowiązań wykonawcy robót była spowodowana roszczeniami spółdzielni wynikającymi z nienależytego jakościowego wykonania robót. W pierwszym przypadku odsetki za zwłokę zasądzone od spółdzielnia na rzecz wykonawcy robót powinny obciążać członków, którzy nie wnosili terminowo zaliczek na wkłady. W drugim zaś przypadku, koniecznie należy ustalić przyczynę przegrania procesu sądowego przez spółdzielnię. W drugim przypadku niezbędna jest ocena przyczyn przegrania procesu sądowego przez Spółdzielnię. Wobec potwierdzonych stanem faktycznym rażących wad jakościowych wykonania w/w domu oraz przyjmując założenie obiektywności działania sądu, pojawia się wątpliwość czy Zarząd Spółdzielni i osoby reprezentujące Spółdzielnię w sądzie dopełniły należytej staranności w przygotowaniu materiału dowodowego (ekspertyzy biegłych z zakresu budownictwa) oraz wykorzystały wszelkie możliwości określone przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Jeśli po stronie Zarządu Spółdzielni bądź osób reprezentujących spółdzielnię w sądzie wystąpiły błędy, zaniedbania czy zaniechania, to członkowie, którzy uzyskali prawa do lokali w tym budynku mają prawo odmówić pokrycia odsetek za zwłokę naliczonych spółdzielni z powodu nienależytego działania osób reprezentujących spółdzielnię. Przymuszenie tych członków do pokrycia odsetek byłoby możliwe tylko w drodze postępowania sądowego. Jeśli nie będzie możliwe uzyskanie takich wyroków sądowych, to odsetki naliczane spółdzielni wskutek błędów popełnionych przez osoby reprezentujące spółdzielnię powinny być uznane za stratę spółdzielni zaś spółdzielnia powinna zażądać jej pokrycia przez osoby winne popełnionych błędów. W przypadku, gdyby nie udało się spółdzielni wyegzekwować odszkodowań od osób winnych popełnionych błędów, strata ta powinna być uznana za stratę bilansową, o której pokryciu musi zadecydować Walne Zgromadzenie (Zebranie Przedstawicieli Członków) według zasad określonych w statucie spółdzielni. W związku z powyższym, uprzejmie informuję Pana Marszałka, że z uwagi na negatywny wpływ na sytuację członków spółdzielni mieszkaniowych zobowiązanych do uzupełnienia wkładów budowlanych, w dalszych pracach w Komisji Sejmowej, jak i podkomisjach, przewiduje się podjęcie działań zmierzających do zmiany treści art. 177 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Z poważaniem Sekretarz stanu Piotr Styczeń Warszawa, dnia 3 lipca 2006 r.
Źródło: